マンション売却後の税金どうしてますか?どれだけかかるか、お教えしましょう!

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マンション
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マンション売却後の税金、どうしてますか?媒介契約が成立して売却金額や仲介手数料、登記関係の諸費用は媒介契約をした業者がきちんと計算して精算されているはずです。

 

ところがマンション売却後の税金関係まで、なかなか面倒を見てくれません。マンション売却の所得は「不動産譲渡所得」に該当します。譲渡益が出たのかそれとも譲渡損失なのか、その計算の仕方をお教えします。

まず、譲渡所得を計算し、確定しよう

譲渡所得の計算は、慣れた人でないと難しいとよく言われていますが、そんなことはありません。ルール通りの手順で計算すればよいのです。

 

決め手は「取得費」の算定です。当該物件の減価償却は簡単ですが、問題は取得費用の計算です。取得時から売却時までの経過期間が長いほど、困難です。

譲渡所得とは?

ヨメ
ヨメ

譲渡所得という言葉は聞きなれないけど、

簡単に言えば売却価格と同じことなの?

Toshi爺
Toshi爺

いや少し違うね。譲渡所得は売却価格から費用を差し引いたものなんだ。

この費用を差し引くことを忘れたら大損するよ!

譲渡所得算定の5つのポイントマイホーム特例は別途詳細説明

  1. 譲渡所得とは実質的な売却益あるいは売却損失
  2. 譲渡所得=譲渡価格-取得費(含取得時費用)-譲渡費用
  3. 譲渡益よりも圧倒的に譲渡損失のケース方が多い
  4. マイホームを売った時は特別控除3,000万円がある
  5. マイホームを売った時は譲渡損失の繰越ができる

取得費に含まれるものは?

ヨメ
ヨメ

取得費にはどんなものが含まれるの?

よく調べなければね!

Toshi爺
Toshi爺

そうだね、譲渡所得算定のキーポイントだね。

購入時の契約書や領収書などが残っていると助かるのだが・・・

取得費とは売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。

※実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

マイホームを売った場合の特別控除

ヨメ
ヨメ

譲渡所得を計算する場合に、

特別控除があると聞いたけれど?

Toshi爺
Toshi爺

特別控除は「マイホームを売って譲渡益が出た場合3,000万円」の特例がある。

もう1つは「マイホームを売って譲渡損失が出た場合は損益通算ができ、それでも残った場合は3年間所得から繰越控除できる」という特例だよ。

マイホームの特別控除は少し複雑です。次の国税庁の資料をご参考にしてください。

土地や建物を売ったとき >>>土地や建物の譲渡所得に対する税金

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

上の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

譲渡所得が計算出来たら・・・

  1. 通常マイホームの特別控除が3,000万円あるので、譲渡益の出る人はマレです
  2. 譲渡損失が出て、その金額が大きければ確定申告を行って下さい。損益通算、損失繰越が一定の要件のもとに可能です
  3. 税務署でていねいに相談に乗ってもらえます一度お出かけ下さい