はじめてのマンション売却!流れを理解し、ちみつな作戦を立てる

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はじめてのマンション売却

はじめてのマンション売却では、流れがなかなか理解できないので、仲介業者のいいなりに、なりがちです。

 

まず、売却の流れを十分に理解し、売却のポイント毎に発生する問題点と対応策を事前にシミュレーションし、ケースごとにちみつな作戦を立てておく

 

これが希望価格に限りなく近い価格で売却する秘訣です。私の経験から得たその秘訣をご紹介します。

希望価格に限りなく近い価格で売却する5つの秘訣

  1. 最低半年前に売却の意思決定と依頼
  2. 業者選定には【査定一括依頼】で3社以上を競合させる
  3. 適切な市場相場の把握と売却価格設定
  4. 居住はかまわないが、物件の印象を良くする
  5. 納得できる希望価格になるまで、安易に妥協しない

マンション売却で希望価格に限りなく近い価格で売却する秘訣

上記【希望価格に限りなく近い価格で売却する秘訣】は私が過去4度の不動産売却実績の中で経験した事実から導き出したものです。

詳細は「マンション売却!考えていますか?東京五輪前の今が売り時です」という記事をご覧ください。

マンション売却について素朴な5つの疑問

マンション売却の流れ

①マンション売却にはどれくらいの期間が必要か

マンション売却の意思決定と依頼の時期は極めて重要であります。売却から成約に至る期間平均3カ月、順調にいって4カ月半、長ければ6カ月は必要です。

https://toshijj.com/wp-content/uploads/2020/03/illustrain01-keirounohi15.pngToshi爺

販売期間が長期化してしまうのは、売り出し価格の設定が高過ぎたり、不動産会社の熱意が低かったりすることが原因となることが多いのだ

それと、駅から遠かったり、築年数が古かったりすると、売却しにくいので販売期間は長期化する傾向なんじゃ

②住宅ローンが残っていても大丈夫?

住宅ローンが残っていても、マンションの売却は可能です。

マンションの住宅ローン残債は、引き渡し時に買主から入金されるお金で一括返済を行います。引き渡し時は、住宅ローンの「抵当権の抹消」を同時に行います。

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抵当権が付いたままだと、マンションを売却することはできません
一方で、マンションを売却代金で住宅ローンを返済しないと、抵当権は抹消できません。

そのため、売却と抵当権の抹消は、同時に行うことになります

③売却価格はどうやって決まるの?

不動産会社に【査定】を依頼して市場価格を反映した、査定価格を算出してもらい、それをベースに決めます

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中古マンションの価格は、建物の築年数や、その時々の市況によって決まるのじゃ

また、駅近とか駅から遠いとかで、大きく変化する場合もあるし・・・

マンション価格は、そのときどきによって値段が変わるため、売却活動に入る直前に査定をしないと適正な価格が分からないのだ

④費用はどれくらいかかるの?

マンション売却に掛かる費用は、ざっと売却価格の3.5%程度必要です。

必要な費用は以下の5項目です

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登録免許税
  4. 司法書士手数料
  5. その他(ハウスクリーニング費用など)
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費用の中で一番大きなものは不動産会社に支払う「仲介手数料」じゃ

仲介手数料は、不動産会社が受け取ることのできる報酬上限額が法律で決まっていて、マンションの売却価格が400万円超の場合、「売却金額の3%とプラス6万円」なんだ。4000万円で売却できたら、126万円となるよ

後の費用は売却金額によって変わるが印紙税で約3万円、抵当権抹消で約2万円~3万円、その他費用で5万円程度は必要だよ

⑤住んでいても、売却はできるの?

住みながらでもマンションの売却は可能です。

そのため、住み替えをする人は、売却を先に行うため、住みながら売る人が多いです。

https://toshijj.com/wp-content/uploads/2020/03/illustrain01-keirounohi15.pngToshi爺

住みながら売る人は、生活した状態のままマンションを売るため、なるべく生活感が出ないように整理整頓などを行う必要があるのじゃ

購入希望者が家の中を見にくることを「内覧」と呼びます 、 購入希望者が家の中を見に来ますので、それに対応しなければなりません、これが少し大変かな?

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ・図解

https://www.sumai1.com/sellers/nagoya/

マンション売却の流れについては、上図のごとくSTEP1″売却のご相談”からSTEP8″引き渡し”までの流れとなります。

詳細につきましては、下の引用先「三菱UFJ不動産販売」をご参照下さい。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ不動産販売は、中古マンションや中古一戸建てなどの住宅や、土地の売却をお考えの方に役立つ情報や売却・査定サービスの紹介、買い替え、住み替えなど住宅の売却に関する情報を提供しております。不動産売却・不動産査定のことなら三菱UFJ不動産販売へ。

https://www.sumai1.com/sellers/nagoya/

マンション売却を依頼する不動産会社

  1. マンション売却を依頼する不動産会社は上記おすすめの「三菱UFJ不動産販売」でもいいし、別の会社を選んでも結構です
  2. 1社でなく数社に依頼して、比較検討したい場合は次の「一括査定サイト」をご利用ください
  3. 「すまいValue」という大手6社に一括依頼が可能なサイト
  4. 「tawnlife」の一括依頼サイト大手27社可能なサイト
  5. 依頼する場合はあまり多くても、検討するのに時間がかかりすぎるので、大手3社と地元会社1社程度の計4社くらいに依頼すれば良いかと思います。
業者選びのポイント

・査定価格の根拠づけ、市場相場との関連などの説明を受け、自分が一番信頼できると判断した会社と媒介契約をします。

・その場合、担当営業マンの人柄・人物と自分との相性も重要な判断基準となります。プライバシーをさらけ出すのですから。

はじめてのマンション売却・まとめ

マンション売却でできる限り【希望価格に近い価格で売却するための5つの秘訣】をお教えしました。最大の秘訣はやはり、【あせらないこと】です。

購買希望者はいつ現れるか、それは「神のみぞ知る」という世界です。早めにプライスダウンしてはいけません。期限ぎりぎりまで、粘ること。

それが希望価格を獲得する秘訣です。

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