不動産業界で深刻な話題になっている【生産緑地2022年問題】、本当に土地の価格は大暴落するのか、調べてみました。
都市部にある生産緑地は都市計画決定から30年が経過した申出基準日以後、所有者が、市町村長に対し、いつでも買取りの申出をすることができるようになっています。
その基準日が2022年に到来するので、一挙に宅地として放出される可能性があり、心配されています。
一方、国土交通省はその期限を10年延長する策も打ち出しています。実際に放出される部分が全体の何%を占めるかで、予測は変わってきます。最終結果はどうなるのか、予断を許しません。
目次
2022年に指定から30年を迎える生産緑地
- 現在、三大都市圏の市街化区域内農地の約5割を生産緑地が占める
- 2022年には、生産緑地地区のうち、面積ベースで概ね8割にあたる生産緑地が、指定から30年が経過
生産緑地制度の概要
- 市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地として適している500㎡以上※1の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市農地の計画的な保全を図る制度です
- 三大都市圏特定市では、生産緑地地区以外の市街化区域内農地は宅地並み課税が適用されるのに対し、生産緑地は軽減措置が講じられています
※1.条例により、面積要件は300㎡まで引き下げ可能
手続きの流れ
平成28年5月に『生産緑地法』が改正され【特定生産緑地法】として制定され、生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できることとなった。これにより、買取を申し出る期間が10年延長され、さらに再延長も可能となった。
特定生産緑地制度の概要
特定生産緑地制度の税制(三大都市圏特定市)
※1 三大都市圏特定市とは、①都の特別区の区域、②首都圏、近畿圏又は中部圏内にある政令指定都市、③② 以外の市でその区域の全部又は一部が三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等の区域内にあるもの。た だし、相続税は平成3年1月1日時点で特定市であった区域以外は一般市町村として扱われる。
※2 都市農地の貸借の円滑化に関する法律、特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律に基づく貸 借に限る
特定生産緑地指定のメリット
特定生産緑地の指定意向(放出量の推定)
農家に対する意向調査によると
の意向を示しており、概ね8割の農家が特定生産緑地の活用を検討しています
【結論】生産緑地の宅地は進むのか?
生産緑地問題2022年の結論は国土交通省の法改正などの動きにより、宅地化のメリットは薄れ、結論的には放出量は全体の5~7%程度にとどまると推定されます。その結果宅地の価格への影響は微々たるものと思われます。
宅地価格への影響は少ない(根拠)
★参考図書★ 全国にある生産緑地の約80%(約1万ha)が指定解除の要件を満たす2022年に、多くの生産緑地が宅地化されることで社会問題化するのではないかと危惧されており、「生産緑地2022年問題」として注目されています。 “2022年問題”に向けた対策、待ったなし!!都市農業、都市農地をイチから知る都市農地入門編。改正後の生産緑地&新税制の詳解で特定生産緑地の選択に役立つ新しい貸借円滑化法の活用に向けた手続や税務がすぐ分かる!!大きく生まれ変わった都市農地の制度と税務が一問一答で分かる決定版!!
また、都市農地の保全の観点から、都市農地の位置づけが「都市にあるべきもの」へと見直されたことをうけて、2017年の生産緑地法改正や2018年度税制改正など、生産緑地に関連する法制度、税制度が相次いで変更され、新たに「特定生産緑地制度」も創設されました。