生産緑地2022年問題。知らないと大損!地価は下がるのか?

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生産緑地のイメージ画像

不動産業界で深刻な話題になっている【生産緑地2022年問題】本当に土地の価格は大暴落するのか、調べてみました。

 

都市部にある生産緑地は都市計画決定から30年が経過した申出基準日以後、所有者が、市町村長に対し、いつでも買取りの申出をすることができるようになっています。

 

その基準日が2022年に到来するので、一挙に宅地として放出される可能性があり、心配されています。

 

一方、国土交通省はその期限を10年延長する策も打ち出しています。実際に放出される部分が全体の何%を占めるかで、予測は変わってきます。最終結果はどうなるのか、予断を許しません

2022年に指定から30年を迎える生産緑地

  • 現在、三大都市圏の市街化区域内農地の約5割を生産緑地が占める
  • 2022年には、生産緑地地区のうち、面積ベースで概ね8割にあたる生産緑地が、指定から30年が経過
生産緑地の推移
出典:国土交通省

生産緑地制度の概要

  • 市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地として適している500㎡以上※1の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市農地の計画的な保全を図る制度です
  • 三大都市圏特定市では、生産緑地地区以外の市街化区域内農地は宅地並み課税が適用されるのに対し、生産緑地は軽減措置が講じられています

※1.条例により、面積要件は300㎡まで引き下げ可能

手続きの流れ

手続きの流れ図
出典:国土交通省

平成28年5月に『生産緑地法』が改正され【特定生産緑地法】として制定され、生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できることとなった。これにより、買取を申し出る期間が10年延長され、さらに再延長も可能となった。

特定生産緑地制度の概要

  1. 生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村長は告示から30年経過するまでに、生産緑地を特定生産緑地として指定できる
  2. 指定された場合、買取りの申出ができる時期が、「生産緑地地区の都市計画の告示日から30年経過後」から、10年延期される
  3. 10年経過する前であれば、改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延長ができる
  4. 特定生産緑地の税制については、従来の生産緑地に措置されてきた税制が継続される
  5. 特定生産緑地に指定しない場合は、買取りの申出をしない場合でも、従来の税制措置が受けられなくなる(激変緩和措置あり)

特定生産緑地制度の税制(三大都市圏特定市)

特定生産緑地の税制
出典:国土交通省

※1 三大都市圏特定市とは、①都の特別区の区域、②首都圏、近畿圏又は中部圏内にある政令指定都市、③② 以外の市でその区域の全部又は一部が三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等の区域内にあるもの。た だし、相続税は平成3年1月1日時点で特定市であった区域以外は一般市町村として扱われる。

※2 都市農地の貸借の円滑化に関する法律、特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律に基づく貸 借に限る

特定生産緑地指定のメリット

  1. 生産緑地地区の都市計画決定から30年経過後は、いつでも買取り申出が可能となることから、従来、適用されていた税制措置が変わります
  2. 引き続き、都市農地の保全を図るため、特定生産緑地制度を創設し、所有者の意向を踏まえ、買取りの申出期間を10年延長できることとしました
  3. 特定生産緑地を選択することで、農地の保有や相続における様々なメリットがあります
  4. 都市計画決定から30年経過前までに選択しないと、指定できなくなります

特定生産緑地の指定意向(放出量の推定)

  1. 国土交通省が平成30年1月に実施した、東京都練馬区及び世田谷区の
    農家に対する意向調査によると
  2. 6割以上の農家が、所有する全ての生産緑地について、特定生産緑地の指定を受ける意向を示しています
  3. その他の農家も、一部の生産緑地について特定生産緑地の指定について
    の意向を示しており、概ね8割の農家が特定生産緑地の活用を検討しています
  4. 生産緑地の3割が特定生産緑地の指定を望まない割合で三大都市圏で約3,800ha程度の放出が見込まれる
  5. 30年経過後の買い取り申出については、特定生産緑地に指定しない生産緑地のうち、1/4程度がすぐに買い取り申出するという意向が示され(約950ha)

【結論】生産緑地の宅地は進むのか?

生産緑地問題2022年の結論は国土交通省の法改正などの動きにより、宅地化のメリットは薄れ、結論的には放出量は全体の5~7%程度にとどまると推定されます。その結果宅地の価格への影響は微々たるものと思われます。

宅地価格への影響は少ない(根拠)

  1. 2017年に生産緑地法を改正して、「特定生産緑地指定制度」を創設した
  2. 税制の優遇措置を10年間延長する制度、さらに再延長可能とした
  3. 相続税納税猶予制度の適用も継続される
  4. 生産緑地の指定要件だった面積500平方メートル以上を300平方メートル以上に緩和した
  5. 行為制限の中身も緩和された。従来は農業に必要な施設しか建てることができなかったが、直売所や農家レストランなども設置可能
  6. 農地を他の農家に貸し付けたり、市民農園を経営する事業者に直接貸し付けることが可能になった
  7. 宅地転用は非常に限定的で、不動産市場への影響は軽微

 ★参考図書★

全国にある生産緑地の約80%(約1万ha)が指定解除の要件を満たす2022年に、多くの生産緑地が宅地化されることで社会問題化するのではないかと危惧されており、「生産緑地2022年問題」として注目されています。
また、都市農地の保全の観点から、都市農地の位置づけが「都市にあるべきもの」へと見直されたことをうけて、2017年の生産緑地法改正や2018年度税制改正など、生産緑地に関連する法制度、税制度が相次いで変更され、新たに「特定生産緑地制度」も創設されました。

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