損しない!中古マンションの探し方

ブログランキング・にほんブログ村へ このエントリーをはてなブックマークに追加
損しない中古マンションの探し方

中古マンションの購入、損はしたくないですよね。マンション購入の意思決定をしたら、最初にやることはまず物件探しです。

 

自分が住みたいと思える場所にあり、希望の広さ・間取りがかなえられる物件が第一です。希望を100%満たす物件はないかもしれませんが、少しでも要件を満たすマンションを探しましょう。

 

損をしない、中古マンションの探し方、お教えします。

損しない中古マンション物件とは

損しない中古マンション物件とは売却時に法定償却額程度の減価で再販可能な物件、欲を言えば購入価格と同じくらいの価格で売れる物件を言います。

 

このようなマンションを購入することができれば、誰も損したとは言わないし、逆に得したと言えるでしょう。

損しない中古マンションの購入条件

  1. 修繕費のかからない築6~10年の物件(A物件)
  2. もしくは築31年以上でリフォーム済の物件(B物件)
  3. 立地は主要ターミナル駅から徒歩5分以内

損をしない物件の絞り込み

  • 損をしない中古マンションの購入でおすすめした築6~10年の物件(A物件)築31年以上でリフォーム済の物件(B物件)この2つの物件がなぜ、損をしない物件なのかを説明します
  • 下のグラフを見ると中古マンション築後経過年数別の市場価格法定減価償却をした後の価格のグラフの2本の折れ線グラフが描かれています
価格推移グラフ
toshijj.com

築6~10年のA物件を購入

  1. 新築から一番大幅にダウンする期間を過ぎて、1千万円以上落下している物件で、この時期に物件を購入し、5年以上経過した築14年までに売却する
  2. 5年以上経過すると税制上は長期譲渡所得となり優遇されると同時に築15年に入るとガス給湯器など水回り設備の耐用年数が経過し、交換修理代等の費用が発生する
  3. 目標はあくまで、買値で売ること、それには立地は主要ターミナル駅から徒歩5分以内が不可欠

築31年以上でリフォーム済の物件

  1. グラフでる分かるように、築30年を過ぎたら物件の価格はほとんど落下しない。むしろ良質なリフォームを施すと価格は上昇する
  2. リフォーム済み物件は、購入後自分でやるより、お値打ちにできている
  3. これも購入後5年が経過したら、買値で売却の可能性大の物件
  4. 立地はA物件と同様、主要ターミナル駅から徒歩5分以内が不可欠

損しない中古マンション物件の探し方

中古マンションの魅力としては豊富な物件数や設備仕様のグレードが上がっていること、価格の安さなどが挙げられます

 

住み替えを前提とした場合にもおトクな場合が多い。今ではリフォーム費用も安価で技術が進んでおり、低コストで新築並みの住まいも実現します

 

築6~10年の比較的新しいA物件を狙うか、多少古くてもリフォーム済なら問題ない、築31年以上のB物件を探すのか、作戦はいろいろあります

 

中古マンションの情報を手に入れるには

情報の入手は、自分の目で見て、実物も確かめるのが一番ですが、なかなかそれでは、追っつかないと思います。一般的には①インターネット②新聞折り込みチラシ③住宅情報誌などがありますが、一番のおすすめは「インターネット」です。3つの情報源それぞれに特徴があります。

インターネット

インターネットの強みは圧倒的な情報量で、膨大な量の物件情報を自分の希望する条件で絞り込んで探すことができます。
更新の頻度も高いので、そのときの新しい情報もすぐに手に入れることができます。
最近はパソコンからだけではなくスマートフォンのアプリから物件を探せるサービスもありますので、仕事の休憩中や家事の合間に検索できる手軽さも魅力です。

新聞折り込みチラシ・広告

新聞に挟んである折り込み広告やポストに入っているチラシ、また不動産屋さんの入り口や窓ガラスに貼ってあるチラシはさまざまな物件の情報を一度に見れるのがメリットです。
価格、間取り、立地などが一覧になっているので、条件に対しての相場が何となくわかります。

住宅情報誌

住宅情報誌のメリットは、物件が分かりやすくまとまっているので読み進めるだけで情報が得られるという点です。ポータルサイトの場合は細かい条件を設定して絞り込みことで物件を狙い撃ちして探すことができますが、対して住宅情報誌はまだ細かい希望条件が決まっていない段階に読んでも視野を広げることができます。

主力はインターネットの活用・・・「Suumoスーモ」が最大サイト

情報の収集源は3種類ですが、主力はインターネットの「Suumoスーモ」というサイトを見ていれば、十分です。

ちなみにインターネットサイトは他にもたくさんあります。なぜ、「Suumoスーモ」1社で良いかというと、仲介依頼を受けた不動産会社は情報を公開するように、義務づけられているので、情報公開先2~3社選んで広告を掲載しています。

最大手だから「Suumoスーモ」をはずす不動産業者はいないので、これを見ていればほぼ全数の物件を見ていることとなります。

Suumoスーモのインターネットサイト

Suumoスーモのインターネットサイトの表紙です。その分類は全国ベースなのでまず地域区分(首都圏・関西圏・中京圏など)と扱い区分である①賃貸②マンション販売(新・中)③一戸建て販売(新・中)④建てる⑤リフォーム⑥売るなど不動産に関する全分野を取り扱っています

なかでも、主力は仲介販売のメインであるマンションおよび一戸建ての中古物件です。

おすすめのA物件およびB物件が見つかったら

通常の場合は売主は「専売媒介契約」を締結するので、1物件につき取り扱い業者は1社のみですが、まれに複数の会社に取り扱わせる「一般媒介契約」を結んでいる場合もあります。どちらにしても、物件を取り扱う不動産業者への問い合わせから、商談に進んでいきます。

損しない!中古マンションの探し方・まとめ

この記事では、中古マンションの探し方までで完結し、実際の商談の進め方については別の記事で記述します。具体的商談の仕方は実際に中古不動産の売買に携わってきた、ノウハウをお教えいたします。よろしく、お願いします。